НОВОСТИ Первое полугодие 2008 - подводим итоги
Инвестиции в недвижимость Германии в первом полугодии 2008г
Инвестиции на рынке коммерческой недвижимости Германии в первом полугодии 2008 года серьезно сократились. Согласно анализу опубликованных сделок, общий зарегистрированный объем инвестиций составил 17,9 биллионов евро - в сравнении с объемом такого же периода прошлого года - 29,4 биллионов евро, разница составляет почти 40%. Это очевидное сокращение количества сделок должно быть рассмотрено дифференцированно по этапам его развития: с одной стороны, из-за событий на международных финансовых рынках значительно меньшее количество транзакций было заключено, и, что тоже имело место, компании имели большие долговые обязательства. С другой стороны, из-за небольшого количества финансово сильных инвесторов, ориентация пошла в сторону максимизации чистой прибыли и, соответственно, падению цены покупки. Однако, если говорить о долгосрочном периоде начиная с 2000 года, в 2008 объем сделок все еще остается выше среднего уровня. И, только по сравнению с абсолютно рекордным 2007 годом, наблюдается такое падение. Согласно ожиданиям аналитиков, объем сделок выше среднего уровня будем наблюдаться еще, как минимум, на протяжении последующих трех лет.
Типы инвестиций по назначению недвижимости
График 2 показывает, что 5,7 блн. Евро или 32% объема сделок, значительная часть инвестиций в первом полугодии 2008г, были совершены с недвижимостью смешанного типа или так называемыми портфельными инвестициями. На втором месте расположилась жилая недвижимость с оборотом в 4,9 блн. Евро (28%). Торговые помещения, которые составят значительную часть в 2008г, соответственно, на третьем месте с 3 блн.Евро (17%). Некоторые сделки с торговыми помещениями на первых этажах и квартирами или офисами сверху, и таким образом с недвижимостью смешанного типа, не были приняты в расчет. Офисные помещения стоят на пятом месте с объемом менее 20% сделок прошлого года, что может расцениваться нормально в виду исключительности 2007 по объему инвестиций. Не смотря на это, аналитики ожидают рост сделок по офисным помещениям к концу года. Сектор складских помещений занял в общем объеме незначительную часть и составил 1,4 блн.Евро.
График 2. Типы инвестиций в первом полугодии 2006-2008гг, блн.Евро
«Первую десятку» инвестиций в Германии за первое полугодие 2008 возглавляет покупка Whitehall пакета жилой недвижимости у LEG NRW на сумму 3,4 блн Евро, что составило почти 20% общего объема сделок. За нею следуют сделки с недвижимостью смешанного типа и следки с торговыми помещениями (см.Таблицу 1).
Таблица 1. TOP 10 инвестиций в недвижимость Германии в первом полугодии 2008г
Инвестиции по группам расположения объектов недвижимости
Если проанализировать сделки по расположению объектов недвижимости, становится очевидным, что около половины проданных объектов находятся (31%) в городах группы А (Берлин, Дюссельдорф, Дрезден, Франкфурт на Майне, Гамбург, Колонь, Лейпциг, Мюнхен, Штутгарт) и около 17% в городах группы Б (города с населением более 80,000 человек). 2,2% относятся к смешанным портфелям А+Б. Этот результат говорит о том, что группы А и Б занимают значительную часть на рынке инвестиций в Германии и о стабильном развитии рынка. Львиная доля всех сделок (44%) не может быть поделена на группы, поскольку состоит из портфелей объектов, расположенных во всех трех группах населенных пунктов.
Географическая структура инвестиций в недвижимость
Если поделить все инвестиции согласно федеральному делению страны, то самая большая сделка первого полугодия 2008 опять таки является показательной: Северный Рим-Вестфалия занимают самую большую долю (около 32%) с объемом 5,7 блн.Евро. Важно заметить, что только 4 федеральных штата достигают уровень 1 блн.Евро (Баден-Вюртемберг и Хессе) и, соответственно, превысили другие регионы (Берлин и Северный Рин-Вестфалия). Шесть федеральных штатов в сумме показывают рост сделок по сравнению с объемом предыдущего года.
Объем сделок в Баден-Вюртемберг составил 1 блн.Евро за первые шесть месяцев 2008г, что на 60% ниже уровня 2007г. В отношении назначения и месторасположения недвижимости, сложно выделить какие-то четкие приоритеты, кроме того, что Штутгарт занимает наибольший удельный вес объема сделок.
В Баварии, низкий объем сделок с офисными помещениями особенно коснулся Мюнхена. Хотя сделки смешанного назначения достигли наибольшего уровня в общем объеме сделок, выделить какие-то группы расположения не представляется возможным.
В Берлине, недвижимость смешанного назначения доминирует (85%). Решающим фактором были две крупные сделки с Поцдамер Плятц: покупка SEB AM у Daimler AG с одной стороны и the charge of ownership с Сони центра другой стороны. Таким образом, Берлин достиг почти удвоенного оборота.
В Бранденбурге, инвестиции в недвижимость группы С (по расположению) совершаются крайне редко. Менее 75 млн Евро сделок было заключено, из которых наибольшую часть заняли сделки с торговыми помещениями в Вилдау (возле Берлина).
В Бремене также был отмечен рост транзакций на одну треть. Превалируют офисные, складские и торговые помещения.
Гамбург привлекает внимание с его наибольшей долей сделок со складскими площадями (40%). Одна из сделок составила четверть всего оборота: AMB Property Germany купила 20 гектаров земли промышленного назначения в Гамбург-Гайсбрух у производителя косметики Beiersdorf, где уже в текущем году начнется строительство нового логистического центра. Вторая по размеру сделка была совершена с недвижимостью смешанного типа в границах города.
Хессе едва достигает объема в 1 блн.Евро за первые полгода, что составляет только шестую часть объема предыдущего года - половина из которых были с офисными помещениями во Франкфурте.
В Мекленбург Вестерн - Померания зарегистрирован наименьший оборот (12 млн.Евро) с единственной сделкой в городе Росток.
В Нижней Саксонии инвестиции были совершены только в городах группы Б - без регионального или секторального деления. В Оснабрук была зарегистрирована самая большая сделка с офисными помещениями.
Оборот в Серевном Рине-Вестфалии характеризуется портфельной продажей LEG NRW. Таким образом, жилой сегмент составляет 65%, за которым следуют (около 10% каждый) офисные, торговые помещения и недвижимость смешанного типа. По расположению следки были сконцентрированы в Дюссельдорфе и Колони.
Ринленд-Платинат также увеличил свой оборот (в четыре раза). Из 362 миллионов более половины сделок были заключены с торговыми помещениями. Самая большая транзакция была зарегистрирована с проектом по строительству торгового центра Reine-Galerie в Людвигшафене, который должен быть завершен к 2010.
В Саарленд были заключены только две сделки, одна из которых была по продаже торгового центра Goldene Bremm в Саарбрюккене.
В Саксонии инвестиций было совершено только на треть оборота по сравнению с первым полугодием 2007г с 416 миллионами, половина из которых были с жилой недвижимостью.
В Саксонии-Анхалт были заключены несколько сделок в городе Хале с торговыми помещениями.
Сделки в Шлешвинг-Холстейн относятся к категории торговых (треть из которых во Фленсбурге) и складских помещений.
В Турингии инвестиции осуществлялись в Эрфурте и Гере с торговыми помещениями.
Подготовлено по материалам DEGI Research. Август 2008.
|